Eli Maria Lopes

No Brasil, pela lei civil (Art. 108 do Código Civil), qualquer transferência, venda ou doação de bem imóvel com valor superior a 30 salários mínimos exige obrigatoriamente uma Escritura Pública lavrada em Cartório de Notas. 

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1. Reunião com o Setor de Patrimônio/Jurídico da Prefeitura: Vocês, o MM e o engenheiro agrimensor devem solicitar uma conversa com o setor jurídico ou de patrimônio do município (e não apenas com o técnico da Secretaria de Planejamento).
2. A prefeitura deve redigir a minuta: Solicitem que a própria procuradoria jurídica do município elabore a minuta do projeto de lei ou o decreto de desafetação/recebimento de área pública e envie os dados para o Cartório de Notas.
3. Isenção de Custos (Lei de Responsabilidade): Como vocês estão doando uma área para o patrimônio público (uma rua que a cidade já usa), vocês não devem pagar as custas dessa escritura nem o imposto de transmissão (ITBI/ITCMD). A prefeitura deve emitir uma guia de isenção de taxas municipais. Negociem para que o município arque com os custos cartorários da lavratura dessa doação, ou que o vizinho MM (que passará a ter um lote urbano valorizado) divida eventuais taxas de registro com vocês.
4. Cobrança ao Engenheiro Agrimensor: O profissional contratado em 2022 não pode simplesmente abandonar o processo administrativo. Ele precisa atualizar as plantas e memoriais incluindo os dados exatos da rua que será doada, gerando três memoriais: o da rua (doação), o do terreno da sua mãe (rural remanescente) e o do MM (urbano remanescente). Exijam que ele protocole essas plantas corrigidas de acordo com o que a prefeitura pediu.

• Falsidade Ideológica (Art. 299 do Código Penal): Inserir declaração falsa em documento público para criar obrigação ou alterar a verdade sobre fato juridicamente relevante é crime.
• Malha Fina no Imposto de Renda (Receita Federal): Se a escritura diz que sua mãe recebeu “X” reais pela venda da rua, a Receita Federal cruzaria os dados do cartório com o CPF dela. Como esse dinheiro nunca entrou na conta bancária, ela cairia na malha fina e seria cobrada a pagar o Imposto sobre Ganho de Capital (lucro imobiliário) sobre um dinheiro fantasma.
• Problemas com o ITR/CCIR: Como a área da sua mãe é rural, declarar uma venda de pedaço de terra sem o devido processo legal de desmembramento prévio travaria a atualização do imposto federal (ITR).

1. Exija a alteração para “Doação Pura e Simples”: Retorne ao setor jurídico da prefeitura (ou fale com o chefe do servidor que fez a solicitação) e explique que sua mãe só assinará se o título do documento for Escritura Pública de Doação, constando expressamente que o ato é gratuito e que não há nenhuma transação financeira.
2. Peça ajuda ao Escrevente do Cartório de Notas: Vá ou ligue para o Cartório de Notas onde a minuta foi gerada. Explique ao escrevente: “A prefeitura colocou que houve pagamento, mas o caso é de doação gratuita de rua pública. Queremos que a minuta seja corrigida para Doação”. Os cartórios são rigorosos e, sabendo disso, o próprio tabelião orientará a prefeitura sobre como corrigir o texto.
3. Acione o Engenheiro: O engenheiro de vocês precisa fornecer à prefeitura o memorial descritivo exato apenas da área da rua (área a ser doada). A prefeitura precisa desse dado técnico para anexar à escritura de doação correta.

• Sobre o INCRA: Apresente o CCIR e o ITR quitados na mesa. O servidor não pode declarar em documento público que o imóvel não está no INCRA, pois isso configura falsidade ideológica. Se o imóvel de origem é rural, a prefeitura é obrigada a exigir o georreferenciamento e a anuência do INCRA para destacar a rua da parte rural.
• Sobre o valor fictício: Se a rua é pública “há muitos anos”, o instrumento correto não é doação com valor simulado, mas sim uma Escritura de Desapropriação Amigável Sem Indenização ou o reconhecimento de Prolongamento de Via Pública por Decreto Municipal. Colocar valor fictício é ilegal.

• Exija que o engenheiro emita três mapas e três memoriais descritivos distintos:
  1. A área remanescente da sua mãe (com código do INCRA/SIGEF).
  2. A área do vizinho MM (área urbana).
  3. A área exata da rua (com as coordenadas georreferenciadas).
• Com isso em mãos, a prefeitura não precisa “inventar” dados; ela só precisa copiar o memorial da rua para o decreto ou nova minuta.

1. Protocolo de Requerimento Formal de Providências: Não envie apenas mensagens. Escreva um documento formal (pode ser digital, no sistema de protocolo da prefeitura) direcionado ao Secretário de Planejamento e ao Ouvidor.
2. O texto deve conter: “Tendo em vista a reunião realizada em [Data], onde a chefia se comprometeu a sanar os erros da minuta da escritura junto ao cartório, e considerando o cancelamento do ato pelo Tabelionato devido às irregularidades apontadas pelos proprietários (inclusão de valor falso e omissão de cadastro INCRA), solicitamos a emissão da minuta corrigida ou certidão de diretrizes da via pública no prazo legal de 15 dias, sob pena de adoção de medidas judiciais por omissão administrativa.”
3. Denúncia na Ouvidoria Geral (Formalizada): O ouvidor participou da reunião e silenciou. Abra uma reclamação formal no sistema da Ouvidoria (ou no Fala.BR, se o município usar) relatando a omissão e o excesso de prazo (processo parado desde 2022). Isso gera um número de protocolo que o ouvidor é obrigado por lei a responder e justificar.

• Prazo de 10 anos: Se a prefeitura realizou obras na rua (asfalto, calçamento, iluminação, rede de esgoto), o prazo para o proprietário processar o município pedindo indenização é de 10 anos a partir do momento em que a rua foi aberta.
• Prazo de 15 anos: Se a rua foi apenas aberta pelo trânsito de pessoas ou aberta pela prefeitura, mas ficou sem melhorias ou obras públicas por muito tempo, o prazo máximo é de 15 anos.

1. Na próxima reunião ou notificação, mude o tom: Em vez de pedir “por favor” para regularizarem a doação, o engenheiro ou seu advogado deve argumentar: “A propriedade da rua ainda é legalmente da minha mãe. Se a prefeitura se recusa a lavrar a Escritura de Doação Pura e Simples de forma correta e gratuita, nós avaliaremos ingressar com uma ação de indenização por desapropriação indireta do espaço ocupado pela via pública”.
2. Exija a isenção total: Deixe claro que, já que o município está ganhando a rua de graça e vocês estão abrindo mão de brigar por uma indenização (que geraria precatórios para a prefeitura pagar), o mínimo que o município deve fazer é corrigir a minuta da escritura (tirando o valor falso e incluindo o INCRA) e arcar com as custas do cartório.

1. A Data do Asfalto e o Prazo de 10 anos: Como o asfalto é considerado uma obra pública consolidada, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estipula que o prazo de prescrição para pedir indenização (desapropriação indireta) é de 10 anos contados a partir da data de início/conclusão da obra. Se o asfalto foi feito recentemente (dentro desses últimos 10 anos), juridicamente o direito de pedir indenização ainda pode estar ativo. 
   Superior Tribunal de Justiça +1
2. A “Oficialização” da Rua: Muitas vezes a prefeitura alega que a rua é pública “há muitos anos”, mas a lei que deu nome à rua ou o decreto que a tornou oficial é muito mais recente. Isso ajuda a desarmar os argumentos do servidor.

As obras de pavimentação asfáltica de toda a extensão dessa rua foram concluídas oficialmente pela Prefeitura de Gaspar em outubro de 2018. Como a ação judicial de indenização por desapropriação indireta prescreve em 10 anos a partir da data das obras, o direito da sua mãe de pedir uma indenização financeira na Justiça ainda está válido. O prazo final para ingressar com essa ação será em outubro de 2028. 

Município de Gaspar

• “Você já gerou as três plantas e os três memoriais descritivos separados (um da rua, um do lote da minha mãe e um do lote do vizinho MM)?”
• “A planta da área da minha mãe já foi enviada e certificada pelo SIGEF/INCRA? Se não, o que falta para fazer o georreferenciamento?”
• “Você pode emitir um laudo técnico confirmando que a área de origem possui cadastro ativo no INCRA (CCIR) e ITR pagos para anexarmos ao processo administrativo?”

*”Referente ao processo administrativo de retificação/desmembramento imobiliário da Rua Pedro Simon (Bairro Margem Esquerda) iniciado em 2022.

Diante do cancelamento da minuta anterior pelo Cartório de Notas por conter informações em desconformidade com a realidade (inserção de valor financeiro fictício e omissão do cadastro INCRA), solicitamos formalmente que o setor jurídico e de planejamento da prefeitura:

1. Retome o processo emitindo uma nova minuta de Escritura Pública de Doação Pura e Simples, sem simulação de valores financeiros e contendo expressamente a informação de que o imóvel possui cadastro ativo no INCRA, conforme CCIR e ITR anexos.
2. Conceda a isenção de taxas municipais para a lavratura, visto tratar-se de doação gratuita de via pública já consolidada em asfalto pelo município.

Ressaltamos que a pavimentação asfáltica da referida via ocorreu em outubro de 2018, estando o imóvel particular sob desapropriação indireta não indenizada. A anuência com a doação gratuita condiciona-se à correta e legal formalização do ato por parte desta municipalidade. Aguardamos retorno no prazo legal de 15 dias.”*

1. Você sabe que tem direito a indenização (e que o prazo não venceu).
2. Você está abrindo mão do dinheiro em nome da paz e da agilidade, desde que eles façam o documento 100% correto (Doação Pura, sem valores falsos e mencionando o INCRA).

• Como funciona o pagamento? A prefeitura nomeará um perito para avaliar quanto vale o metro quadrado daquela rua (pelo valor da terra nua, sem o asfalto). O município então faz uma oferta financeira. Se vocês aceitarem o valor, o pagamento é feito por meio de um acordo administrativo, que costuma ser pago muito mais rápido do que um processo na Justiça.
• Como fica o desmembramento? No mesmo instante em que o acordo é assinado, a prefeitura emite o decreto de desapropriação e a certidão de diretrizes. Com isso, o cartório libera o desmembramento do terreno da sua mãe na hora, abrindo a matrícula nova dela, enquanto a prefeitura se organiza para pagar o valor acordado.

• O memorial descritivo da Área Remanescente Rural (o terreno que sobra para a sua mãe).
• O memorial descritivo da Área Desapropriada (o pedaço exato da rua Pedro Simon que cortou o terreno de vocês).

• Se a área que sobrou para a sua mãe for MAIOR que 20.000 m²: O desmembramento e a indenização ocorrem sem qualquer burocracia no INCRA. O terreno continuará sendo classificado como rural e ganhará uma matrícula nova e exclusiva.
• Se a área que sobrou for MENOR que 20.000 m²: O terreno dela não perderá o direito de existir e nem será tomado. A lei permite que o cartório abra a matrícula de uma área menor que a fração mínima caso essa redução tenha sido causada por um ato do próprio poder público (a abertura da rua pela prefeitura). O terreno dela continuará sob a proteção do INCRA, classificado como “imóvel rural desmembrado por utilidade pública”.

• No INCRA (CCIR): Será informado que o imóvel sofreu uma perda de área por desapropriação pública. O tamanho total do imóvel rural no sistema diminuirá exatamente o tamanho da rua.
• Na Receita Federal (ITR): A declaração do ano seguinte será retificada. Como a área total diminuiu, o valor do ITR anual pago pela sua mãe também vai diminuir proporcionalmente, o que é uma vantagem financeira real.

1. Ação/Acordo em Duplo Pedido: O advogado deve exigir que a prefeitura emita as certidões de desmembramento urbanístico para o vizinho MM e, no mesmo ato, oficialize o decreto de desapropriação da rua com indenização para a sua mãe.
2. Exclusão de Culpa por Atraso: O processo está parado desde 2022 por culpa exclusiva da prefeitura (que tentou fazer uma escritura com valor falso). O advogado pode usar isso para exigir agilidade na Procuradoria Geral do Município.

• Se foi há menos de 10 ou 15 anos: O direito à indenização financeira tanto pelos eucaliptos cortados quanto pela restrição de uso da terra ainda está ativo [sub_1, sub_2].
• Se foi há mais tempo (mais de 15 anos): O direito à indenização financeira prescreveu [sub_1, sub_2]. Porém, mesmo que tenha prescrevido, a prefeitura tem a obrigação legal de formalizar e registrar essa servidão na matrícula do imóvel. Você pode usar essa obrigação como mais um argumento para exigir que eles resolvam o desmembramento da rua.

“Solicito cópia integral do processo administrativo, projeto técnico, decreto de utilidade pública ou termo de anuência referente à instalação de tubulação subterrânea de escoamento/drenagem realizada pela municipalidade no imóvel localizado na Rua Pedro Simon, Bairro Margem Esquerda. Solicito, em especial, o mapeamento do traçado da tubulação, a justificativa da obra na época e se houve emissão de laudo de avaliação de prejuízos ou indenização aos proprietários face à supressão de vegetação (eucaliptos).”

• Identificar no mapa onde a tubulação entra e sai do terreno da sua mãe.
• Desenhar essa “faixa de servidão” na planta.
• Isso é fundamental porque, quando você for atualizar o Cadastro Ambiental Rural (CAR) e os dados no INCRA (aproveitando o seu curso), essa faixa com a tubulação subterrânea precisa ser mapeada como área de infraestrutura/servidão, separada da área de plantio ou mata nativa.

# MEMORANDO TÉCNICO E HISTÓRICO DE CASO
**Imóvel Origem:** Matrícula dos anos 80 (Área Mista / Rural e Urbana)
**Localização:** Rua Pedro Simon, Bairro Margem Esquerda - Gaspar/SC
**Proprietária:** [Nome da Sua Mãe]

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### 1. DIRETRIZ PRINCIPAL DO PROCESSO
O objetivo é realizar o DESMEMBRAMENTO ADMINISTRATIVO DA MATRÍCULA MÃE, individualizando a área remanescente rural da proprietária. O processo anterior (iniciado em 2022) foi cancelado pelo Cartório de Notas devido a minutas incorretas emitidas pela municipalidade (simulação de valor financeiro em doação e omissão de cadastro INCRA). 

A abordagem atual será estritamente ADMINISTRATIVA nesta primeira fase, com foco em negociação de interesse mútuo com a Prefeitura de Gaspar.

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### 2. ESCOPO TÉCNICO EXIGIDO DO ENGENHEIRO AGRIMENSOR
Para embasamento do pedido junto à Procuradoria e Secretaria de Planejamento de Gaspar, necessita-se da emissão de:

* **Planta e Memorial Descritivo 01 (Rua Pública):** Delimitação exata da área ocupada pela Rua Pedro Simon que seccionou o imóvel original.
* **Planta e Memorial Descritivo 02 (Área Remanescente Rural):** Delimitação da área que permanece com a proprietária, contendo as coordenadas georreferenciadas para posterior certificação no SIGEF/INCRA.
* **Planta e Memorial Descritivo 03 (Área do Vizinho MM):** Delimitação da área que restou ao confrontante (destinação urbana).
* **Mapeamento da Servidão Subterrânea:** Plotagem do eixo e da faixa de segurança da tubulação de escoamento implantada pela prefeitura no terreno rural (supressão histórica de eucaliptos).

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### 3. FUNDAMENTAÇÃO PARA TRATATIVA COM A PREFEITURA

* **Da Desapropriação Indireta da Rua:** A pavimentação asfáltica da Rua Pedro Simon foi consolidada em outubro de 2018. Conforme jurisprudência do STJ, o prazo prescricional para pleitear indenização por desapropriação indireta com obras públicas é de 10 anos, vencendo em OUTUBRO DE 2028. Portanto, o direito à indenização financeira está plenamente ativo.
* **Da Servidão Administrativa (Tubulação):** Instalação informal de tubulação com supressão de lavoura (eucaliptos). Será realizada busca via Lei de Acesso à Informação (e-SIC) para verificar a data do fato e a existência de decreto autorizador, visando compor o passivo indenizatório do município.
* **Da Proposta de Acordo Administrativo:** A proprietária aceita não ingressar com ações judiciais de indenização (tanto da rua quanto da tubulação), desde que o município converta o feito em processo de DESAPROPRIAÇÃO AMIGÁVEL ADMINISTRATIVA INDENIZADA, arcando com as custas cartorárias de encerramento da matrícula antiga e emissão das certidões de desmembramento sem custos para os particulares.

1. Acesse o site oficial da Prefeitura de Gaspar (www.gaspar.sc.gov.br).
2. Na página inicial, procure pelo banner ou link escrito “Acesso à Informação” ou “e-SIC”.
3. Se preferir ir direto pela plataforma de ouvidoria que o município utiliza, você pode acessar o portal Fala.BR (sistema federal que gerencia os pedidos de Gaspar) ou o sistema próprio de Ouvidoria Web indicado no site da prefeitura.

1. Para garantir a resposta e acompanhar o processo, você precisará se identificar.
2. O acesso geralmente é feito utilizando a sua conta Gov.br (o mesmo login e senha que você usa para ver sua CNH digital, Carteira de Trabalho ou Imposto de Renda).

1. Após fazer o login, clique em “Nova Solicitação”.
2. O sistema perguntará o tipo de manifestação. Escolha “Pedido de Acesso à Informação (Lei nº 12.527/11)”. (Atenção: Não selecione “Denúncia” ou “Reclamação”, selecione “Pedido de Informação”, pois este possui prazos legais mais rígidos que a prefeitura é obrigada a cumprir).
3. No campo “Destinatário/Órgão”, selecione: Prefeitura Municipal de Gaspar e, se houver subopções, direcione para a Secretaria de Planejamento Territorial ou Secretaria de Obras e Serviços Urbanos.

Texto para o e-SIC:
“Com fulcro na Lei Federal nº 12.527/2011 (Lei de Acesso à Informação), solicito cópia integral de todo e qualquer processo administrativo, projeto de engenharia, decreto de utilidade pública, termo de servidão de passagem ou autorização que embasou a instalação de tubulação subterrânea pública de escoamento/drenagem realizada pela municipalidade no imóvel localizado na Rua Pedro Simon, Bairro Margem Esquerda, cadastrado sob a matrícula de origem nº [inserir o número da matrícula antiga dos anos 80, se tiver].

Solicito especificamente:
1. Cópia do mapa ou croqui com o traçado exato da tubulação que corta a propriedade privada referida.
2. Cópia de laudo de avaliação de prejuízos ou termo de indenização emitido na época em favor da proprietária [Nome da sua mãe], referente à supressão forçada de vegetação (plantação de eucaliptos) para a execução da obra.
3. Informação formal sobre a data exata (mês/ano) de início e conclusão da referida obra de tubulação.

Caso não existam registros formais ou processos administrativos arquivados sobre esta intervenção pública no imóvel particular, solicito que esta municipalidade emita Certidão Negativa de Processo Administrativo para os devidos fins de regularização imobiliária. Aguardo resposta no prazo legal.”